Konut, arsa ve benzeri taşınmazlarını son 5 yıl içerisinde elden çıkaran gerçek kişiler için vergi takvimi işlemeye başlıyor. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu kapsamında, satın alınan bir gayrimenkulün 5 yıllık süre dolmadan satılması durumunda elde edilen gelir "değer artışı kazancı" olarak vergilendiriliyor. 2025 yılı içerisinde bu şartlarda satış yapan mükelleflerin, 1 Mart 2026 tarihinden itibaren yıllık gelir vergisi beyannamesini vererek tahakkuk eden vergiyi ödemeleri gerekiyor. Bildirimde bulunmayan mülk sahipleri, vergi aslının yanı sıra ağır gecikme faizleri ve vergi ziyaı cezalarıyla karşı karşıya kalma riski taşıyor.
VERGİLENDİRMEDE 5 YIL KRİTERİ
Vergi mevzuatına göre 5 yıllık süre, takvim günü esas alınarak titizlikle hesaplanıyor. Taşınmazın edinildiği tarihten itibaren tam 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlar, tutarı ne olursa olsun değer artışı kazancı vergisinden muaf tutuluyor. Ancak bu süre dolmadan gerçekleşen her türlü bedelli devir, takas, kamulaştırma veya ticaret şirketlerine sermaye olarak konulma işlemleri vergi dairesinin radarına giriyor. Öte yandan, miras (veraset) yoluyla intikal eden ev ve arsaların satışında, 5 yıl şartı aranmaksızın değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
ENDEKSLEME YÖNTEMİ
Vergi matrahı belirlenirken satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan vergilendirilmiyor; enflasyon düzeltmesi içeren "endeksleme" yöntemi devreye giriyor. Alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranına göre güncelleniyor. Şayet alış ve satış tarihleri arasındaki Yİ-ÜFE artışı yüzde 10’un üzerindeyse, maliyet bedeli bu oran nispetinde artırılarak reel kazanç tespit ediliyor.
KOOPERATİF VVE KENTSEL DÖNÜŞÜM DETAYLARI
Vergi yükümlülüğü sadece klasik tapu satışlarını değil, özel durumları da kapsıyor:
- Kooperatif Konutları: Fiili kullanım tarihi veya elektrik/su aboneliğinin başladığı tarih edinim tarihi sayılıyor.
- İnşa Edilen Evler: Arsa üzerine yapılan konutlarda tapuda cins tashihinin yapıldığı tarih esas alınıyor.
- Kentsel Dönüşüm: Dönüşüm kapsamında arsa üzerinde inşa edilen yeni konutların 5 yıl içinde satılması halinde de gelir vergisi doğuyor.
ÖRNEK HESAPLAMA
Bir taşınmazın Şubat 2022'de 3.200.000 TL'ye alınıp Eylül 2025'te satıldığı varsayıldığında hesaplama şu şekilde ilerliyor:
Yİ-ÜFE Verileri:
- Şubat 2022 Endeksi: 1.150,00
- Ağustos 2025 Endeksi: 3.220,00
- Artış Oranı: %180 (Endeksleme uygulanır)
- Güncel Maliyet: 8.960.000 TL
Sonuç:
- Senaryo 1: Satış bedeli 6.500.000 TL ise, endekslenmiş maliyetin altında kaldığı için vergi çıkmaz.
- Senaryo 2: Satış bedeli 9.500.000 TL ise, 540.000 TL safi kazanç oluşur ve gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
