Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi emsal ve rayiç bedellerin altında kalan kira için 5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Daire, 2018 yılında yenilenen sözleşmeyi esas alarak karar veren yerel mahkemenin hükmünü bozarak kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılmasını istedi.
YARGITAY'DAN KİRA BEDELİNE İLİŞKİN KARAR
İstanbul'da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın bölgedeki emsal kira bedellerinin oldukça altında kaldığını belirterek dava açtı. Ev sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti.
Davaya konu iş yerindeki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, ancak taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi düzenlendiği belirtildi.
YEREL MAHKEME VE İSTİNAF EV SAHİBİNİ HAKSIZ BULDU
Sulh hukuk mahkemesi, Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemelere dikkat çekerek taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini değerlendirdi. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, sözleşmede yer alan artış şartının uygulanması gerektiğine hükmetti. Ev sahibinin istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
YARGITAY KARARI BOZDU
Dosyanın temyiz edilmesi üzerine inceleme yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.
Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıcının 2005 yılı olduğunu ve 2018 yılında düzenlenen sözleşmenin mevcut kira ilişkisini yalnızca yazılı hale getirmek amacıyla düzenlenmiş olabileceği yönündeki iddianın araştırılması gerektiğini belirtti.
Daire, yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç kira bedellerini yansıtıp yansıtmadığının da bilirkişi incelemesiyle ortaya konulması gerektiğine dikkat çekti.
5 YIL ŞARTINA İLİŞKİN ÖNEMLİ DEĞERLENDİRME
Yargıtay kararında, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği hatırlatıldı. Bunun yanında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ilgili yasal ölçütlerin dikkate alınacağı belirtildi.
Daire, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinin dikkate alınması gerektiğini vurguladı.
EMSAL VE RAYİÇ BEDEL ARAŞTIRILACAK
Yargıtay, yerel mahkemenin 2018 tarihli sözleşmeyi doğrudan esas alarak karar vermesini yeterli bulmadı. Kararda, öncelikle 2018 yılında yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiçleri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden alınacak ek raporla araştırılması gerektiği belirtildi.
Kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunun tespit edilmesi halinde ilgili dönemde endeks üzerinden artış yapılması, rayiç bedeli yansıtmadığının belirlenmesi durumunda ise şartları oluşuyorsa kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenmesi gerektiği ifade edildi.
Yargıtay, eksik araştırma ve incelemeyle verilen yerel mahkeme kararını bu gerekçelerle bozdu.
