Yargıtay, kira uyuşmazlıklarının artması üzerine Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davalarında denetimi sıkılaştırdı. Hukukçular, ev sahibinin gerçeğe dayanmayan kullanım ihtiyacı iddiasının tespit edilmesi halinde davaların reddedildiğini belirtiyor. Özellikle tahliye sonrası kısa sürede yüksek kira bedeli planlayan ev sahiplerinin açtığı davaların da reddedildiği vurgulanıyor.
Hukuki Dayanak ve Başvuru Süreleri
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre ev sahibinin kendisi, ana babası veya çocukları için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini feshedebileceğini açıkladı. Başvuru süreçleri ise şu şekilde:
- İhtar Süresi: Sözleşme bitmeden en az 15 gün önce ihtar çekilmesi gerekiyor.
- Dava Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
- Yeni Malik Hakkı: Konut veya işyerini yeni satın alan malik de ihtiyacı varsa bu davayı açma hakkına sahip.
Yargıtay’ın Yeni Tavrı: Sıkı Denetim
Arabulucu Avukat Özge Kandil, Yargıtay’ın artık “samimi kullanım ihtiyacı” iddiasını çok daha titiz incelediğini vurguladı. Kandil, bu yaklaşımın kiracılar lehine önemli bir koruma sağladığını belirterek şunları ekledi:
"İhtiyacın gerçeğe dayanmaması ve tahliye sonrasında konutun kısa sürede daha yüksek bedelle kiraya verilmesi anlaşıldığında mahkemeler davaları reddediyor."
Ali Yüksel de, arabuluculuk sürecinde kiracının daha yüksek kira önermesi halinde tahliyeden vazgeçilmesinin, asıl amacın tahliye olduğunu gösterdiğine dikkat çekti.
Tahliye Davalarındaki Artış
Yüksel, son yıllarda kira artış bedellerinin piyasanın gerisinde kalmasının maliklerin tahliye için farklı yollar denemesine yol açtığını belirtti. Maliklerin, kira tespiti davalarının yanı sıra kiracıyı yıldırmak amacıyla tamir bahanesiyle eve girme, emlakçı gönderme veya güvendikleri bir akrabasına satış yaparak tahliye davası açtırma gibi yöntemlere başvurduğu görüldü.
Pandemi öncesinde 2020 yılında yıllık 30 bin olan tahliye davalarının, 2024 yılında 130 bine ulaştığı tahmin ediliyor. Bu davalar Sulh Hukuk ve İcra Mahkemelerinde görülüyor.
